KÚPA NEHNUTEĽNOSTI V CHORVÁTSKU: Apartmán si kúpite. Ale budete ho môcť aj legálne prenajímať?
KÚPA NEHNUTEĽNOSTI V CHORVÁTSKU: Apartmán si kúpite. Ale budete ho môcť aj legálne prenajímať?
Nie každá nehnuteľnosť pri mori môže slúžiť na turistické ubytovanie. A nie na každú vám chorvátske úrady vydajú povolenie na prenájom. To, čo vám nepovie realitný inzerát, môže zásadne ovplyvniť celú vašu investíciu.
Za oponou ZažiVir | Miriam Kelečić
Apartmán pri mori, krásna terasa, výhľad a predstava pravidelného príjmu z prenájmu...
Presne takto sa začína mnoho rozhodnutí o kúpe nehnuteľnosti v Chorvátsku.
Kupujúci si vyberie lokalitu, prehliadne fotografie, porovná ceny a začne počítať potenciálnu návratnosť investície.
Dva mesiace hlavnej sezóny, niekoľko týždňov mimo nej, očakávané príjmy z turistického prenájmu a možno aj vlastná dovolenka s rodinou.
Na papieri to vyzerá jednoducho.
Lenže medzi vlastníctvom nehnuteľnosti a oprávnením poskytovať v nej turistické ubytovanie existuje zásadný právny rozdiel.
Skutočnosť, že si v Chorvátsku môžete určitú nehnuteľnosť legálne kúpiť, ešte neznamená, že ju budete môcť legálne turisticky prenajímať.
A práve tu sa začínajú problémy, o ktorých sa v realitných inzerátoch príliš nehovorí.
Vlastnícke právo nie je povolením na turistický prenájom
Chorvátska legislatíva rozlišuje vlastníctvo nehnuteľnosti, jej stavebnoprávne určenie a oprávnenie vykonávať v nej konkrétnu činnosť.
Ide o tri samostatné oblasti, ktoré sa síce navzájom ovplyvňujú, ale nemožno ich zamieňať.
Kupujúci môže nadobudnúť nehnuteľnosť so správne zapísaným vlastníckym právom, bez tiarch, s vysporiadanými spoluvlastníckymi vzťahmi a príslušnou stavebnou dokumentáciou.
Ani to však automaticky nezakladá právo poskytovať v nej krátkodobé turistické ubytovanie.
Na poskytovanie ubytovacích služieb v domácnosti je potrebné získať príslušné rozhodnutie chorvátskeho správneho orgánu:
Rješenje o odobrenju za pružanje ugostiteljskih usluga u domaćinstvu.
V bežnej komunikácii sa tento dokument označuje ako povolenie na súkromný turistický prenájom, prípadne rozhodnutie o kategorizácii.
Jeho vydanie však nie je automatickým následkom kúpy apartmánu.
Príslušný úrad posudzuje splnenie zákonných podmienok, charakter objektu, jeho účelové určenie a ďalšie okolnosti rozhodujúce pre požadovaný spôsob využívania.
Preto môže nastať situácia, keď je nehnuteľnosť legálne vlastnená a stavebne povolená, no požadované povolenie na poskytovanie turistických služieb v domácnosti pre ňu nie je možné získať.
A pre kupujúceho, ktorý plánoval financovať časť investície z turistického prenájmu, ide o zásadnú informáciu.
Nie je apartmán ako apartmán. Rozhodujúce je, čo hovoria dokumenty.
Jednou z najčastejších chýb zahraničných kupujúcich je predpoklad, že označenie nehnuteľnosti v realitnom inzeráte automaticky zodpovedá jej právnemu a stavebnému charakteru.
V chorvátskej dokumentácii sa môžeme stretnúť napríklad s označeniami:
Stan – byt.
Apartman – apartmán.
Poslovni prostor – podnikateľský priestor.
Stambena zgrada – obytná budova.
Stambeno-poslovna zgrada – obytná a podnikateľská budova.
Samotný názov však nie je dostatočným podkladom na posúdenie prípustnosti turistického prenájmu.
Rozhodujúce môže byť účelové určenie konkrétnej jednotky podľa stavebného povolenia, schváleného projektu a ďalšej dokumentácie.
Nehnuteľnosť označená v inzeráte ako apartmán preto nemusí mať rovnaké právne možnosti využívania ako iný, na pohľad takmer identický apartmán vo vedľajšej budove.
Dokonca aj jednotlivé jednotky v rámci jednej budovy môžu mať rozdielne právne a stavebné určenie.
To, že sa v nehnuteľnosti dá bývať, ešte neznamená, že sa v nej môžu poskytovať turistické ubytovacie služby.
A to, že sa určitý priestor nazýva apartmán, ešte neznamená, že automaticky spĺňa podmienky na vydanie požadovaného povolenia.
Nová legislatíva:
Súhlas spoluvlastníkov môže byť ďalšou prekážkou
Chorvátsky zákon o správe a údržbe budov – Zakon o upravljanju i održavanju zgrada – priniesol nové pravidlá pre krátkodobý prenájom bytov vo viacbytových a obytných-podnikateľských budovách.
Podľa článku 34 sa pri krátkodobom prenájme bytu vyžaduje predchádzajúci písomný súhlas dvojtretinovej väčšiny spoluvlastníkov, pričom súhlas musia udeliť aj všetci spoluvlastníci jednotiek, ktorých steny, podlahy alebo stropy bezprostredne susedia s dotknutým bytom.
Zákon zároveň obsahuje prechodné ustanovenia pre určité existujúce prípady prenájmu.
To znamená, že pri kúpe bytu určeného na turistické využitie už nestačí preveriť iba vlastníctvo a technický stav nehnuteľnosti.
Potrebné je posúdiť aj režim konkrétnej budovy, postavenie predmetnej jednotky a prípadné požiadavky na súhlas ostatných spoluvlastníkov.
Nie na všetky druhy priestorov sa však jednotlivé ustanovenia vzťahujú rovnakým spôsobom.
A práve preto je nebezpečné aplikovať všeobecnú informáciu z internetu na konkrétnu nehnuteľnosť bez preverenia jej dokumentácie.
Keď nepomôže ani argument:
„Tak to budem prenajímať cez firmu.“
Ďalším častým predpokladom kupujúcich je, že prípadný problém so súkromným prenájmom možno vyriešiť založením chorvátskeho obratu, obchodnej spoločnosti alebo spoluprácou s miestnou agentúrou.
Nie je to také jednoduché.
Chorvátsky zákon o ugostiteljskej djelatnosti rozlišuje medzi poskytovaním ubytovacích služieb v domácnosti a vykonávaním podnikateľskej ubytovacej činnosti.
Tieto režimy majú vlastné podmienky.
Ak určitý objekt nespĺňa požiadavky na vydanie povolenia pre súkromného prenajímateľa, ešte to automaticky neznamená, že je vylúčená každá iná forma jeho využívania.
Rovnako však neplatí, že založenie firmy automaticky odstráni všetky právne a stavebné prekážky.
Aj podnikateľský subjekt musí splniť príslušné podmienky na prevádzkovanie ubytovacieho zariadenia.
Rozhodujúce je, či konkrétny objekt môže byť podľa platnej dokumentácie a právnych predpisov využívaný na zamýšľanú činnosť.
Samostatnou otázkou je aj spolupráca s turistickou agentúrou.
Agentúra vám môže sprostredkovať hostí, ale samotná sprostredkovateľská zmluva nenahrádza chýbajúce povolenie na poskytovanie ubytovacích služieb.
Preto je potrebné rozlišovať, kto je vlastníkom, kto je oprávneným poskytovateľom ubytovania a kto iba sprostredkúva rezervácie.
Čo všetko by sa malo preveriť ešte pred podpisom kúpnej zmluvy?
Ak je cieľom kúpy nehnuteľnosti aj jej turistické využívanie, právna a technická previerka musí zohľadňovať tento konkrétny investičný zámer.
Nestačí všeobecné konštatovanie, že dokumentácia je v poriadku.
Preverenie by malo zahŕňať najmä:
1. Vlastnícke a katastrálne vzťahy
Zemljišnoknjižni izvadak, identifikáciu vlastníka, spoluvlastnícke podiely, vecné bremená, záložné práva, poznámky a prípadné ďalšie obmedzenia.
2. Stavebnoprávny stav nehnuteľnosti
Građevinska dozvola, uporabna dozvola alebo príslušné doklady podľa charakteru a obdobia výstavby objektu.
3. Účelové určenie priestoru
Namjena objekta a konkrétnej jednotky podľa príslušnej stavebnej a projektovej dokumentácie.
4. Etažiranje
Právne vymedzenie jednotlivých samostatných jednotiek, ich príslušenstva a súvisiacich spoluvlastníckych podielov.
5. Možnosť získania povolenia na turistické ubytovanie
Posúdenie, či možno pre konkrétnu nehnuteľnosť a zamýšľaného poskytovateľa služieb získať príslušné rozhodnutie.
6. Pravidlá konkrétnej budovy
Prípadné požiadavky na súhlas spoluvlastníkov a ďalšie relevantné obmedzenia.
7. Existujúce povolenia a ich použiteľnosť po zmene vlastníka
Ak bola nehnuteľnosť v minulosti turisticky prenajímaná, je potrebné preveriť príslušné rozhodnutie, jeho právny režim a postup pri zmene vlastníka.
Historický prenájom totiž sám osebe nezaručuje, že nový vlastník automaticky získa rovnaké oprávnenie.
Čo vám nepovie bežný realitný inzerát.
A prečo nestačí všeobecná právna konzultácia?
Na tomto mieste sa dostávame k niečomu, čo považujem za mimoriadne dôležité.
Slovenský kupujúci často osloví slovenského právnika, slovenského realitného makléra alebo pošle stručný e-mail chorvátskemu advokátovi.
Otázka býva jednoduchá:
„Môžem tento apartmán prenajímať turistom?“
Odpoveď však nemusí byť jednoduchá vôbec.
Slovenský právnik môže byť výborným odborníkom na slovenské právo, no bez špecializácie na chorvátske stavebné, vlastnícke a turistické predpisy nemusí poznať všetky miestne súvislosti.
Slovenský maklér môže sprostredkovať kúpu nehnuteľnosti, ale jeho skúsenosti s predajom automaticky neznamenajú odbornú znalosť chorvátskych postupov pri kategorizácii a povoľovaní turistickej činnosti.
A dokonca ani chorvátsky advokát vám nemusí vedieť poskytnúť jednoznačnú odpoveď na základe krátkeho bezplatného e-mailového dopytu, ak nemá k dispozícii kompletnú dokumentáciu nehnuteľnosti.
Nie preto, že by odpoveď neexistovala.
Ale preto, že relevantné právne posúdenie konkrétneho objektu si vyžaduje analýzu jeho dokumentácie, zamýšľaného využívania a príslušných právnych predpisov.
Všeobecná právna informácia nie je to isté ako individuálne posúdenie konkrétnej nehnuteľnosti.
A veta „nevidím dôvod, prečo by sa to nemohlo“ nie je úradným potvrdením, že vám príslušný správny orgán požadované povolenie skutočne vydá.
Rovnako ani tvrdenie realitnej kancelárie, že nehnuteľnosť je vhodná na investíciu, nenahrádza preverenie jej právnych možností využívania.
Najdrahšia chyba? Najprv kúpiť a až potom zisťovať.
Predstavte si, že kúpite apartmán pri mori.
Zaplatíte kúpnu cenu, daň z prevodu nehnuteľnosti, náklady na právne služby, zariadenie a prípadnú rekonštrukciu.
Následne začnete vybavovať povolenie na turistický prenájom.
A až vtedy zistíte, že zamýšľaný spôsob využívania nie je pri konkrétnom objekte prípustný alebo že chýba podstatná podmienka na vydanie požadovaného rozhodnutia.
Z nehnuteľnosti plánovanej ako investícia s príjmom sa môže stať objekt využiteľný iba na vlastné potreby alebo na iný, právne prípustný účel.
Samotná nehnuteľnosť pritom nemusí byť nelegálna.
Problémom môže byť výlučne nesúlad medzi jej povoleným využívaním a podnikateľským zámerom nového vlastníka.
A práve tento rozdiel by mal kupujúci poznať ešte predtým, ako sa finančne zaviaže.
Pri kúpe nehnuteľnosti za desiatky či stovky tisíc eur totiž nie je rozhodujúce iba to, čo kupujete.
Rovnako dôležité je vedieť, čo s tým budete môcť po kúpe legálne robiť.
ZažiVir – keď sprostredkovanie nehnuteľnosti nekončí podpisom kúpnej zmluvy
Práve preto pristupujem k sprostredkovaniu nehnuteľností v Chorvátsku trochu inak.
Za roky pôsobenia v chorvátskom prostredí som sa stretla s množstvom situácií, ktoré na prvý pohľad vyzerali jednoducho, no pri podrobnejšom preverovaní dokumentácie sa ukázali ako podstatne komplikovanejšie.
Moja práca preto nespočíva iba vo vyhľadaní nehnuteľnosti, komunikácii s predávajúcim a organizácii samotnej kúpy.
Zaujíma ma predovšetkým to, prečo klient nehnuteľnosť kupuje a či je jeho zámer v súlade s jej právnymi a technickými možnosťami.
Ak plánujete kúpiť apartmán na vlastnú dovolenku, posudzujeme iné okolnosti, ako keď chcete objekt využívať na pravidelný turistický prenájom.
Ak uvažujete o kúpe domu s viacerými apartmánmi, rekonštrukcii alebo následnom podnikateľskom využití, rozsah potrebného preverenia je opäť odlišný.
Čo je súčasťou môjho prístupu k sprostredkovaniu?
V rámci dohodnutej služby sa podľa charakteru konkrétnej nehnuteľnosti venujem najmä:
preverovaniu dostupnej vlastníckej a súvisiacej dokumentácie,
posúdeniu zamýšľaného využitia nehnuteľnosti,
identifikácii otázok súvisiacich so stavebným a účelovým určením objektu,
preverovaniu možností turistického prenájmu a príslušných administratívnych postupov,
komunikácii s miestnymi inštitúciami a príslušnými odborníkmi,
koordinácii potrebných krokov pred uzatvorením kúpnej zmluvy,
asistencii pri prevode vlastníctva a následných administratívnych úkonoch.
Ak si konkrétny prípad vyžaduje osobitné právne, stavebné alebo technické posúdenie, zabezpečujem koordináciu s príslušným odborníkom.
Nenahrádzam rozhodnutie chorvátskeho správneho orgánu ani odbornú činnosť advokáta či autorizovaného projektanta.
Mojou úlohou je, aby klient poznal relevantné skutočnosti, vedel, na čo sa má pýtať, a aby sa podstatné otázky riešili v správnom čase.
Nie až vtedy, keď je nehnuteľnosť zaplatená.
Neplatíte iba za nájdenie apartmánu.
Platíte za skúsenosti, znalosť miestneho prostredia, orientáciu v postupoch a individuálny prístup k vašej investícii.
Za to, že sa niekto venuje nielen samotnej kúpe, ale aj otázkam, ktoré môžu zásadne ovplyvniť vaše budúce využívanie nehnuteľnosti.
Pretože rozdiel medzi úspešnou investíciou a drahou chybou sa niekedy skrýva v jedinom dokumente, ktorý si kupujúci pred podpisom zmluvy nevyžiadal.
Plánujete kúpu nehnuteľnosti v Chorvátsku?
Či už hľadáte apartmán na vlastnú dovolenku, dom na rekonštrukciu, investičnú nehnuteľnosť alebo objekt určený na turistický prenájom, obráťte sa na mňa ešte predtým, ako podpíšete rezervačnú zmluvu alebo zaplatíte zálohu.
Pomôžem vám zorientovať sa v ponuke, dokumentácii a postupoch spojených s kúpou nehnuteľnosti v Chorvátsku.
ZažiVir – sprostredkovanie nehnuteľností s osobným prístupom a znalosťou miestneho prostredia.
🌐 moje ponuky nehnuteľností ... ale máme aj iné
Miriam Kelečić
ZažiVir – dovolenka s istotou A nehnuteľnosti s rozvahou.
Záverečné slovo Za oponou
Chorvátske more je krásne. A vlastniť pri ňom kúsok svojho sveta môže byť splneným snom.
Lenže nehnuteľnosť nekupujete z fotografie. Kupujete ju aj so všetkými právami, povinnosťami, možnosťami a obmedzeniami, ktoré sa na ňu vzťahujú.
A pokiaľ od nej očakávate aj príjem z turistického prenájmu, nestačí vedieť, že má dve spálne, terasu a parkovacie miesto.
Potrebujete vedieť aj to, či vám chorvátsky úrad vôbec môže vydať príslušné povolenie.
Lebo apartmán pri mori si môžete kúpiť za jeden deň. Ale zistenie, že ho nemôžete využívať tak, ako ste plánovali, vás môže stáť oveľa viac než samotnú dovolenku.
A presne preto je lepšie vedieť pred kúpou než ľutovať po nej.
Miriam Kelečić
Za oponou ZažiVir
LEGISLATÍVNE ZDROJE
1. Zakon o ugostiteljskoj djelatnosti
Chorvátsky zákon o pohostinskej a ubytovacej činnosti. Upravuje podmienky poskytovania turistického ubytovania, kategorizáciu a vydávanie povolení na poskytovanie ubytovacích služieb v domácnosti.
https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2015_08_85_1648.html
2. Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/2024)
Zákon o správe a údržbe budov. Článok 34 upravuje podmienky krátkodobého prenájmu bytov vrátane požiadaviek na súhlas spoluvlastníkov.
https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2024_12_152_2502.html
3. Pravilnik o razvrstavanju i kategorizaciji objekata u kojima se pružaju ugostiteljske usluge u domaćinstvu
Predpis upravujúci druhy ubytovacích zariadení a podmienky ich kategorizácie pri poskytovaní ubytovacích služieb v domácnosti.
https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2016_01_9_241.html
4. Zakon o gradnji
Stavebný zákon upravujúci podmienky výstavby a príslušnú stavebnú dokumentáciu.
https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2013_12_153_3221.html
5. Zakon o prostornom uređenju
Zákon o územnom plánovaní, ktorý je relevantný pri posudzovaní prípustného využitia pozemkov a stavieb.
https://narodne-novine.nn.hr/clanci/sluzbeni/2013_12_153_3220.html
Upozornenie: Pri konkrétnej nehnuteľnosti je potrebné vychádzať z aktuálne účinného znenia jednotlivých predpisov vrátane ich novelizácií a z individuálnej stavebnej a vlastníckej dokumentácie.
Komentáre
Zverejnenie komentára