Apartmán v Chorvátsku za 60 €? V roku 2027 by som sa už pýtala, prečo je taký lacný
Miriam Kelečić Chorvátsko ostrov Vir 11.09.2026
Keď je apartmán v Chorvátsku podozrivo lacný. Možno sa už netreba pýtať iba „koľko?“, ale aj „prečo?“
Urobila som si obyčajnú kalkuláciu nákladov na legálne prenajímanie apartmánu v Chorvátsku. A výsledok ma prinútil pozrieť sa úplne inými očami na ponuky, kde sa štvorlôžkový apartmán v hlavnej sezóne predáva za 50, 60 či 70 eur. Nie, netvrdím, že každý lacný apartmán je nelegálny. Tvrdím však, že pri niektorých cenách by sa hosť už nemal pýtať iba: „Koľko stojí?“, ale aj: „Ako je možné, že stojí tak málo?“
Sadla som si ku kalkulačke.
Nie preto, že by som sa v septembri po sezóne nudila.
Práve naopak.
Po sezóne človek konečne prestane behať medzi hosťami, telefonátmi, upratovaním, opravami, majiteľmi, vodou, elektrikármi, klimatizáciami, registráciami a všetkým tým, čo turista nevidí, pretože turista má — celkom správne — vidieť hlavne more.
A tak som si povedala, že si skúsim spočítať jednu úplne banálnu vec.
Koľko musí stáť legálne prevádzkovaný apartmán v Chorvátsku, aby malo vôbec ekonomický zmysel otvoriť jeho dvere?
A tu sa začína príbeh.
Apartmán nie je posteľ, ktorú ráno usteliete a večer máte 120 eur vo vrecku
Niekedy mám pri čítaní diskusií pocit, že časť verejnosti si predstavuje chorvátskeho prenajímateľa asi takto:
Má dom po babke.
Do izby postaví posteľ.
Na Booking napíše „10 metrov od mora“, hoci je to možno 850 metrov do kopca.
Hosť mu prinesie 150 eur za noc.
On si ich strčí do vrecka.
Sadne pod figovník, otvorí bevandu a celé leto pozoruje západ slnka.
Krásna predstava.
Aj ja by som takú prácu chcela.
Realita legálneho prenajímania však vyzerá trošku inak.
Daň.
Paušálne povinnosti.
Pobytová taxa.
Členské a ďalšie turistické povinnosti.
Daň z nehnuteľnosti.
Komunálne náklady.
Odpad.
Elektrina.
Voda.
Internet.
Kanalizácia alebo septik.
Pranie.
Upratovanie.
Čistiace prostriedky.
Servis klimatizácie.
Opravy.
Údržba.
Dvor.
Výmena matraca.
Pokazená chladnička.
Bojler, ktorý sa zásadne pokazí v sobotu večer, pretože v stredu dopoludnia by to asi nebolo dostatočne dramatické.
A samozrejme inflácia, ktorá sa nepýta, či ste mali dobrú sezónu.
K tomu administratíva a stále nové povinnosti.
A teraz si toto všetko skúste spočítať.
Moja matematika: 80 eur nie je „drahý apartmán“. U mňa je to spodná hranica.
Urobila som si kalkuláciu pre dva apartmány.
Každý je určený pre štyri osoby.
Počítala som konzervatívne iba s približne 50 predanými nocami na jeden apartmán.
Ak sa moje celkové ročné náklady na prevádzku pohybujú približne medzi 6 000 až 7 000 eurami, vychádza jednoduchá matematika:
pri 6 000 eurách nákladov potrebujem približne 60 eur z každej predanej noci iba na pokrytie nákladov,
pri 6 500 eurách je to 65 eur,
pri 7 000 eurách už 70 eur.
A stále sme nezarobili prakticky nič.
Žiadna výplata za vlastnú prácu.
Žiadna poriadna rezerva.
Žiadna investícia do ďalšieho roka.
Žiadne „zarobila som na apartmánoch“.
Iba sme zaplatili účet za to, že sme ich vôbec prevádzkovali.
Preto mi po vlastnej kalkulácii vyšlo, že 80 eur za noc za celý štvorlôžkový apartmán je pre mňa prakticky hranica, pod ktorú nemá význam ísť ani mimo hlavnej sezóny.
V hlavnej sezóne potrebujem predávať približne za 120 eur za noc plus jednorazový poplatok za upratovanie.
A toto nie je matematika päťhviezdičkového hotela.
Je to matematika obyčajného domáceho apartmánu.
A preto, keď dnes vidím v júli apartmán pre štyroch za 50 eur, už sa nepýtam iba: „Je voľný?“
Pýtam sa:
Prečo je taký lacný?
Zdôrazňujem ešte raz.
Nie každý apartmán za 60 alebo 70 eur musí byť nelegálny.
Niekto má nízke náklady.
Niekto má dom dávno splatený.
Niekto upratuje sám.
Niekto býva v tom istom dome.
Niekto cenu zámerne zníži na posledné dva voľné dni medzi rezerváciami.
Niekto má objekt horšie vybavený alebo ďalej od mora.
Existuje množstvo úplne legitímnych vysvetlení.
Ale pri extrémne nízkej cene by dnes mal byť hosť aspoň trochu zvedavý.
Pretože ak je legálny prenajímateľ povinný platiť jednu položku za druhou, existuje iba obmedzený počet spôsobov, ako môžete dlhodobo predávať pod ekonomickou cenou.
A jeden z nich je ten, že jednoducho neplatíte to, čo platia ostatní.
Vtedy už nejde o lacnejšiu konkurenciu.
Ide o nekalú konkurenciu.
„Mne je jedno, či je apartmán legálny. Veď ja som turista.“
Túto vetu som počula veľakrát.
A do istej miery jej rozumiem.
Turista nechce pred odchodom k moru študovať chorvátsku legislatívu.
Chce si rezervovať apartmán, naložiť kufre, deti, nafukovacieho jednorožca a vyraziť.
Lenže rok 2026 ukázal, že otázka legálnosti ubytovania už nemusí byť iba problémom majiteľa.
Môže sa veľmi rýchlo stať problémom hosťa.
Chorvátska turistická inšpekcia od 20. apríla do 15. augusta 2026 vykonala 2 059 kontrol, ktorých cieľom bolo odhaľovanie neregistrovaného poskytovania a propagovania ubytovania.
V 166 prípadoch zistila neregistrované poskytovanie ubytovacích služieb alebo propagovanie neregistrovaného ubytovania.
A teraz pozor.
Bolo vydaných 71 rozhodnutí o zákaze neregistrovaného poskytovania ubytovania so zapečatením objektu, a to až do odstránenia nedostatkov či získania potrebného povolenia, najmenej však na 30 dní.
Medzi zapečatenými objektmi bolo podľa oficiálnych údajov aj 56 apartmánov a 23 dovolenkových domov.
A áno.
Medzi miestami, kde inšpekcia zistila neregistrované ubytovanie, bol uvedený aj ostrov Vir.
Čiže už sa nebavíme o internetovej legende typu:
„Kamarát môjho suseda počul od švagra, že niekomu prišla kontrola.“
Nie.
Toto sú oficiálne údaje chorvátskeho Državnog inspektorata.
A teraz si predstavme dovolenku za 59 eur
Sobota.
Prídete do Chorvátska.
Sedem hodín v aute minimálne.
Dvakrát kolóna.
Raz dieťa zahlási, že musí na WC presne tridsať sekúnd po tom, ako ste odišli z benzínky.
Konečne prídete.
Vyložíte kufre.
Deti už majú plavky.
Otec otvorí prvé dovolenkové pivo.
Mama si sadne na terasu a vysloví jednu z najkrajších viet, aké ľudstvo pozná:
„Tak. A teraz odo mňa týždeň nič nechcite.“
Druhý deň more.
Tretí deň zmrzlina.
Štvrtý deň klop-klop.
Kontrola.
A zrazu sa dozviete, že objekt, v ktorom bývate, nie je oprávnený poskytovať ubytovanie.
Majiteľ dostane zákaz.
Objekt sa zapečatí.
A vy?
Vy máte deti, kufre, auto plné nafukovačiek a ešte tri zaplatené noci.
V polovici augusta.
Na Jadrane.
Veľa šťastia.
„Ale veď majiteľ mi musí vrátiť peniaze.“
Musí?
Možno áno.
A možno mu to aj vysvetlíte.
Keď ho nájdete.
Keď vám zdvihne telefón.
Keď má z čoho.
Keď vôbec existuje zmluva.
Keď viete dokázať, koľko ste zaplatili.
Keď ste neposlali peniaze na účet bratranca, sesternice alebo „kamaráta, ktorý to vybavuje“.
Samozrejme, existujú aj slušní ľudia, ktorí by situáciu vyriešili.
Ale človek, ktorý vedome prenajíma nelegálne, už na začiatku preukazuje určitý vzťah k pravidlám.
Takže by som na jeho mimoriadny zmysel pre spotrebiteľské práva úplne nespoliehala.
Rok 2027: štát už nechce iba čakať, kto koho nahlási
A tu prichádza ďalšia vec.
Od roku 2027 sa systém ešte sprísňuje.
Chorvátsko pripravuje zavedenie jednotného registračného čísla pre izby, apartmány a dovolenkové domy propagované prostredníctvom digitálnych platforiem.
Táto povinnosť vychádza z európskej regulácie krátkodobého prenájmu.
Ministerstvo turizmu uvádza, že registračné číslo bude potrebné uvádzať na platformách a systém má umožniť výmenu údajov medzi platformami a štátom.
Zjednodušene povedané:
štát bude mať podstatne jednoduchšiu možnosť porovnať:
čo sa ponúka na internete
s tým,
čo je skutočne legálne registrované.
Oficiálnym cieľom je zabrániť propagovaniu neregistrovaných objektov a chrániť tých, ktorí podnikajú legálne.
A úprimne?
S touto časťou nemám problém.
Prečo by mal niekto platiť dane, poplatky, registrácie, kategorizáciu, turistické povinnosti a dodržiavať zákony, zatiaľ čo vedľa neho niekto prenajíma načierno o 40 eur lacnejšie?
To nie je konkurencia.
To je pretek, v ktorom jeden beží s batohom na chrbte a druhý ide taxíkom.
Lenže mám aj druhú otázku: koľko ešte malý prenajímateľ unesie?
A tu sa moja podpora „poriadku na trhu“ začína komplikovať.
Pretože zároveň počúvame ďalšie a ďalšie správy o zmenách v zdaňovaní krátkodobého prenájmu, nových administratívnych povinnostiach, rekategorizáciách a silnejšom dohľade.
Nový rámec pre rok 2027 počíta aj s povinnou periodickou rekategorizáciou niektorých ubytovacích objektov a so zapojením ďalších orgánov do kontroly. Vládny návrh zároveň deklaruje ďalšie posilňovanie sankcií za nezákonné podnikanie.
Vláda zároveň počas roka 2026 verejne avizovala zmeny v zdaňovaní krátkodobého turistického prenájmu, pričom daňové návrhy smerujú do platnosti od roku 2027. Keďže ide o legislatívny proces a jednotlivé návrhy sa počas roka upravovali, bolo by nepoctivé tváriť sa, že dnes poznáme definitívny účet každého prenajímateľa na rok 2027.
Jedno však vieme už teraz:
náklady neklesajú.
Elektrina nebude zadarmo.
Voda nebude zadarmo.
Komunálne služby nebudú zadarmo.
Remeselník nebude lacnejší.
Upratovačka nebude pracovať za ceny spred desiatich rokov.
Práčka, klimatizácia ani chladnička nečítajú tlačové konferencie ministerstva financií.
Keď sa pokazia, jednoducho pošlú účet.
A upratovanie? Nie, ďakujem. Aj moja chrbtica má svoje VOP.
Ešte jedna osobná poznámka.
Doma sme sa o tom bavili aj s manželom.
Keď budú služby drahšie o dvadsať či tridsať eur, radšej ich zaplatíme.
Pretože riešením zdražovania predsa nemôže byť, že majiteľ začne všetko robiť sám.
Upratovanie.
Pranie.
Údržbu.
Záhradu.
Administratívu.
Komunikáciu.
Check-in.
Check-out.
Opravy.
A na konci si povie:
„Fantastické, zarobila som 4 000 eur.“
Len zabudne povedať, že tri mesiace pracovala sedem dní v týždni v horúčavách a tých zvyšných 9 mesiacov denno denne komunikovala cez mail a snažila sa "predať" naše ubytovanie.
Keď niekto vlastnú prácu oceňuje na nulu, samozrejme mu každá kalkulácia vyjde krásne.
Aj reštaurácia môže predávať obed za štyri eurá, ak kuchár, čašník, umývačka riadu a dodávateľ potravín pracujú zdarma.
To však nie je podnikateľský model.
To je charita.
Najväčší paradox? Bojujeme za „autentické Chorvátsko“ a zároveň mu komplikujeme prežitie
A toto je podľa mňa diskusia, ktorú by sme mali viesť oveľa hlasnejšie.
Chápem argumenty Európskej únie aj chorvátskeho štátu.
Chápem potrebu evidencie.
Chápem boj proti čiernemu prenájmu.
Chápem problém nedostatku bytov pre miestnych.
Chápem, že mestá a obce chcú mať nástroje, ktorými budú regulovať turizmus.
Lenže veľmi dúfam, že pri všetkých tabuľkách nezabudneme na jednu maličkosť:
rodinné ubytovanie je súčasťou identity chorvátskeho turizmu.
Chorvátsko nevyrástlo iba na hoteloch.
Vyrástlo aj na „zimmer frei“.
Na apartmánoch.
Na domoch, kde majiteľ býval na prízemí a hostia hore.
Na pani, ktorá vám priniesla paradajky zo záhrady.
Na dedovi, ktorý vám vysvetlil, kam ísť chytať ryby.
Na domácej rakiji, ktorú vám naliali, aj keď ste ju nechceli.
Na figách položených ráno pred dverami.
Na tom, že ste po desiatich rokoch nešli „do apartmánu číslo 14“, ale:
„Ideme zase k Mariji.“
Toto je produkt.
A veľmi cenný.
Možno sa nedá zapísať do excelovskej tabuľky ministerstva.
Ale turisti ho poznajú.
Hotel nie je nepriateľ. Ale nechcime z Chorvátska urobiť iba hotel
Nemám nič proti hotelom.
Ani proti rezortom.
Ani proti veľkým investíciám.
Každý typ klienta chce niečo iné.
Niekto chce recepciu.
Niekto all inclusive.
Niekto bazén so 600 ležadlami.
Niekto raňajky od siedmej do desiatej a animátora, ktorý mu o 16:30 zatancuje Macarenu.
Výborne.
Ale iný človek chce ráno vyjsť bosý na terasu.
Uvariť si kávu.
Kúpiť rybu od miestneho.
Porozprávať sa so susedom.
Mať deti na dvore.
A týždeň jednoducho bývať tak trochu „po chorvátsky“.
Aj toto má mať na trhu miesto.
A obávam sa, aby sa nestalo, že v snahe odstrániť nelegálnych prenajímateľov zároveň ekonomicky udusíme časť tých legálnych.
Pretože malý prenajímateľ má ešte jednu možnosť.
Nemusí zdvihnúť cenu.
Môže povedať:
„Kašlem na to.“
Odhlási apartmán.
Prestane prenajímať.
Použije ho pre rodinu.
Alebo ho nechá prázdny.
A potom sa možno budeme čudovať, kam zmizlo to naše „autentické Chorvátsko“.
Lacnejšie ubytovanie môže byť skvelý obchod. Ale overte si, čo kupujete.
Pre turistu mám preto úplne jednoduché odporúčanie.
Ak nájdete fantasticky lacný apartmán, pokojne ho rezervujte.
Ale preverte si ho.
Nemusíte robiť vyšetrovanie hodné Interpolu.
Stačí sa pýtať.
Je ubytovanie legálne kategorizované?
Kto je poskytovateľ?
Dostanete potvrdenie rezervácie?
Akým spôsobom budete registrovaní?
Je jasne uvedené, čo platíte?
Máte kontakt na majiteľa alebo zodpovednú osobu?
Máte doklad o platbe?
Sú podmienky storna niekde napísané?
Pretože cena sama osebe vám nič negarantuje.
Ani vysoká cena nie je automatickou zárukou kvality.
A nízka cena nie je automatickým dôkazom nelegálnosti.
Ale ak je niečo výrazne lacnejšie než všetko porovnateľné v okolí, zdravá dávka podozrievavosti ešte nikdy nikomu dovolenku nepokazila.
Naopak.
A teraz nepríjemná správa pre lovcov last minute
Roky sme turistov učili:
„Počkaj do poslednej chvíle, niekto spanikári a zlacní.“
Niekedy to funguje.
A bude to fungovať aj ďalej.
Lenže pri kvalitnom rodinnom ubytovaní môže začať fungovať aj presný opak.
Ak časť legálnych prenajímateľov skončí, ak sa trh viac prečistí od nelegálnych ponúk a ak platformy od roku 2027 budú schopné pracovať s registračnými číslami, môže byť jednoducho menej ponuky, z ktorej budete vyberať.
Nie nevyhnutne menej postelí.
Ale menej toho, čo skutočne chcete.
Apartmán pri vašej obľúbenej pláži.
Dve spálne.
Parkovanie.
Terasa.
Pes povolený.
Prízemie pre babku.
Dve rodiny vedľa seba.
Presne ten termín, keď máte celozávodnú dovolenku.
A presne vtedy vám rada:
„Veď niečo nájdeme tri dni pred odchodom“
nemusí priniesť úsporu. Môže priniesť iba to, čo zostalo, ak bude z čoho ...
Preto hovorím: ak viete termín, rezervujte včas
Nie zo strachu.
Nie preto, aby som niekoho nútila kupovať dovolenku rok vopred.
Ale preto, že je rozdiel medzi:
rezervovať, čo chcem
a
zobrať, čo zostalo.
Ak máte deti a ste odkázaní na školské prázdniny,
ak máte pevne určenú dovolenku v práci,
ak chcete konkrétnu lokalitu,
ak chcete konkrétny apartmán,
ak cestujete vo väčšej skupine,
alebo jednoducho nechcete stráviť tri večery pred dovolenkou telefonovaním:
rezervujte skôr.
A hneď počujem:
„Ale čo keď ochoriem?“
„Čo keď sa niečo stane?“
„Čo keď nebudem môcť cestovať?“
Áno.
Preto existuje cestovné poistenie vrátane poistenia storna, pričom samozrejme treba pozorne pozrieť podmienky konkrétnej poisťovne a dôvody, na ktoré sa krytie vzťahuje.
Poistenie stojí peniaze.
Ale aj hľadanie štyroch voľných postelí pri mori 6. augusta stojí peniaze.
A niekedy aj nervy.
Nechcem lacné Chorvátsko. Chcem Chorvátsko, ktoré dáva zmysel.
Nikdy som nebola zástancom toho, že Chorvátsko má byť drahé len preto, že môže.
Rovnako mi prekážajú absurdné ceny.
Aj 12-eurová káva je absurdná.
Aj lehátko za 50 eur môže byť absurdné.
Aj apartmán za 300 eur môže byť predražený, ak jeho jediným luxusným prvkom je fotografia západu slnka na Booking.com.
Trh potrebuje zdravý rozum.
Ale zdravý rozum musí fungovať na oboch stranách.
Ak chceme:
čistý apartmán,
fungujúcu klimatizáciu,
dobrý matrac,
čistú posteľnú bielizeň,
vodu,
internet,
parkovanie,
údržbu,
bezpečnosť,
legálne podnikanie,
zaplatené dane,
riadne prihlásenie hosťa,
človeka dostupného pri probléme,
a ešte chceme, aby niekto ten apartmán po nás profesionálne upratal,
tak to jednoducho nemôže stáť nulu.
a možno je čas prestať sa pýtať:
„Prečo je ten apartmán taký drahý?“
Možno sa občas treba opýtať aj:
„Prečo je tento taký lacný?“
To je celé.
Moja kalkulačka mi nepovedala, že každý apartmán pod 80 eur je nelegálny.
To by bolo hlúpe tvrdenie.
Povedala mi však niečo iné:
pri mojich reálnych nákladoch je 80 eur za štvorlôžkový apartmán hranica, pri ktorej už prakticky neexistuje priestor na podnikateľský zisk.
A keď potom vidím podobný apartmán uprostred sezóny za 50 eur, zaujíma ma, čo je za tou cenou.
Možno úplne legitímny dôvod.
Super... a možno nie.
A presne preto by som bola rada, keby sa turisti pri rezervácii nezaoberali iba fotografiou mora a poslednou číslicou v cene.
Epilóg: najdrahší apartmán nemusí byť najlepší. Ale ten najlacnejší vás môže stáť najviac.
V roku 2027 čaká chorvátsky krátkodobý prenájom ďalšia etapa zmien.
Viac evidencie.
Registračné čísla.
Silnejšie prepojenie údajov.
Rekategorizácia.
Kontroly.
Daňové zmeny, ktorých konečnú podobu bude potrebné sledovať podľa prijatých zákonov.
Štát hovorí, že cieľom je urobiť poriadok a ochrániť legálnych poskytovateľov.
Dúfam, že sa to podarí.
Ale zároveň dúfam, že pri tom nezabudneme ochrániť aj malého poctivého domáceho prenajímateľa.
Pretože ak ho z trhu vytlačíme ekonomicky, administratívne alebo jednoducho tým, že už nebude mať chuť pokračovať, nestratí iba on.
Stratí aj Chorvátsko.
A nakoniec turista.
Pretože možno raz prídeme k moru a zistíme, že máme krásne rezorty, veľké hotelové komplexy, aplikácie, registračné čísla, QR kódy a dokonale prepojené databázy.
Len nám niekde cestou zmizla tá pani, ktorá bývala dole a ráno nám priniesla misku fíg.
A vtedy pochopíme, že autenticita sa nedá dobudovať dodatočne ako hotelové krídlo.
Buď ju zachováme,
alebo ju stratíme.
A preto moja rada pre sezónu 2027 znie jednoducho:
Ak chcete legálne, overené domáce ubytovanie a viete si termín dovolenky naplánovať, vyberajte si včas, kým je z čoho.
Nie preto, že zajtra už nebude žiadny apartmán.
Ale preto, že zajtra už nemusí byť voľný ten váš.
A keď uvidíte ponuku, ktorá je až neuveriteľne lacná?
Nemusíte utekať.
Nemusíte nikoho obviňovať.
Stačí položiť jednu otázku navyše:
„Je toto ubytovanie legálne?“
Pretože možno ušetríte 20 eur za noc.
Ale ak sa niečo pokazí, môžete za tých ušetrených dvadsať eur dostať dovolenkový program, ktorý ste si určite neobjednali:
sedem kufrov, dve deti a last minute hľadanie strechy nad hlavou uprostred augusta.
A to už je, povedzme si otvorene, pomerne drahá forma adrenalínovej turistiky.
Poznámka autorky: Hranica 80 € uvedená v článku vychádza z mojej vlastnej kalkulácie konkrétnych prevádzkových nákladov a obsadenosti dvoch štvorlôžkových apartmánov. Nejde o zákonom stanovenú minimálnu cenu ani o tvrdenie, že ubytovanie pod touto cenou je automaticky nelegálne. Cena môže byť iba jedným z dôvodov, prečo si hosť overí legálnosť a podmienky konkrétnej ponuky.
Zdroj k údajom o kontrolách: Državni inspektorat Republike Hrvatske, výsledky turistických kontrol za obdobie 20. 4. – 15. 8. 2026.
Zdroj k zmenám od roku 2027: Ministarstvo turizma i sporta RH a Vlada RH – registračné čísla, nový rámec zákona o ugostiteljskoj djelatnosti a systém kontroly krátkodobého prenájmu.
Ak ste dočítali až sem .. naša ponuka legálneho ubytovania sa nachádza na www.zazivir.sk alebo nás môže priamo kontaktovať na email info@zazivir.sk
Komentáre
Zverejnenie komentára