NÁKLADY NA PRENÁJOM UBYTOVANIA TURISTOM

 Aké sú skutočné náklady na prenájom ubytovania pre turistov?

Hrubý príjem sa často mylne prezentuje ako zárobok a jediným výdavkom je daň a clo. Ak neberiete do úvahy skutočné náklady, mieru návratnosti vloženého kapitálu, ale aj odpisy či investičnú údržbu zariadenia, môžete nadobudnúť úplne mylný dojem o rentabilite tejto služby.

Hodnota majetku a odpisy

Ak by sme napríklad stavali rekreačný dom ako obchodná alebo obchodná spoločnosť, výpočet by bol úplne iný, ako keď dáme byt vo vlastníctve občanov do funkcie prenájmu ubytovania turistom.

Pri novej investícii by sa nám oplatilo byť v systéme DPH, pretože celú DPH obsiahnutú v stavebných nákladoch by sme si mohli roky kompenzovať s DPH na výstupných faktúrach. Rovnako by to bolo v prípade DPH z bežných obchodných výdavkov. Vzhľadom na výšku DPH úspora nie je malá.

Ak pôsobíme ako obchodná alebo obchodná spoločnosť, mali by sme právo zahrnúť predmet do hodnoty spoločnosti ako dlhodobý majetok. Získavame tak právo na odpis dlhodobého majetku vo výške 5 % z hodnoty zariadenia v čase začatia prevádzky počas nasledujúcich dvadsiatich rokov.

To znamená, že o vypočítanú odpisovú sadzbu z ročného príjmu by sme si znížili základ dane. Pri výpočte ročnej miery návratnosti vloženého kapitálu nám vychádza, že daň zo zisku by sme roky neplatili.

Ročná miera návratnosti investovaného kapitálu pri prenájme budov sa pohybuje medzi 4,5 až 6,5 %.

Samozrejme tu treba brať do úvahy náklady na vedenie účtovníctva a daň z jedného platu, ako aj to, že zariadenie sa stáva majetkom firmy, za ktorú je firma zodpovedná.

Skutočné náklady

• Pobytovú daň, členský poplatok a daň z príjmu

• Všetky tieto výhody sa zo svojej podstaty stali daňovými výhodami. Turistická daň, turistický členský poplatok a daň z príjmu sa zmenili na „turistickú daň za lôžko“. Všetky tri typy výhod sa počítajú na registrované lôžko alebo kemping. Ich suma sa v priemere pohybuje okolo 92,90 – 99,54 eur (700 – 750,00 kún) za lôžko.

•Sprostredkovateľská provízia

• Provízia efektívnych sprostredkovateľských agentúr a portálov sa pohybuje okolo 20% z predajnej ceny, ak započítame náklady na DPH. Tento náklad je možné znížiť o pár percentuálnych bodov, no spravidla lepšia obsadenosť súvisí s vyššou sprostredkovateľskou províziou.

* tu v roku 2024 nám pribúda nová položka a to je daň na daň z nehnuteľnosti, ktorá sa využíva na poskytovanie služieb tj apartmán a je daná na m 2 (meter štvorcový). Výšku určuje obec a je vo výške podľa kategorie objektu od 0,60e do 5e za meter štvorcový celého objektu ročne. Čo je zhruba cca na objekt, ktorí má dva apartmány a dole sú majitelia (240m2) čiastka od 150e do 1200e ročne. 

- podotýkam, že túto istú sumu platí majiteľ aj mestu, kde má trvalý pobyt, čiže ak nie je pobyt totožný s miestom, kde sú apartmány, majiteľ túto položku zaplatí štátu fakticky dva krát. 

Upratovanie, pranie, žehlenie

• Predražuje sa aj upratovanie ubytovacích zariadení. Ceny sa vyšplhajú do 2 eur (15,69 HRK) za meter štvorcový. To znamená, že upratanie bytu s rozlohou 60 metrov štvorcových môže stáť 120 eur.

• K tomu treba prirátať spotrebný materiál ako šampóny, mydlá, toaletný papier a podobne.

•Pranie posteľnej bielizne, kuchynských utierok, uterákov sa počíta za kilogram. Táto cena za pranie sa pohybuje od 3,31 do 4 eur za kilogram. Cena žehlenia je zvyčajne 50% z ceny prania.

Čistenie bazéna a záhrady

• Čistenie bazéna stojí okolo 60-70 eur týždenne za dve upratovania.

•Čistenie a upratovanie dvora sa zvyčajne platí za prenajatú osobu na hodinu. Hodinová sadzba za tieto práce sa pohybuje od 10 do 20 eur (75,00-150,00 HRK).

Náklady na telefónne pripojenie, internet

•Bez ohľadu na to, že pevné linky sa dnes už nepoužívajú, na internet sa pripájame cez telefónnu prípojku. Internet je jednou z najdôležitejších služieb v ubytovaní. Okrem WI FI pripojenia pre osobné telefóny, notebooky, tablety využívame pripojenie na internet aj na sledovanie TV programov.

• Náklady na pripojenie sú jednorazové a náklady na používanie sa mesačne pohybujú od niekoľkých stoviek do tisíc kún. (50 až 130 eur) Cena závisí od „balíka“ služieb a rýchlosti internetu.

•Dobré je, že túto službu je možné uviesť do pohotovostného režimu až na 6 mesiacov, a to na obdobie, keď nie je v prevádzke kapacita.

Náklady na elektrickú energiu

• Doteraz boli náklady na elektrinu mierne vysoké. Posledné výpadky na trhu s elektrinou viedli k výraznému zvýšeniu cien, ktoré je sprevádzané menším percentuálnym nárastom ceny ďalšieho významného energetického zdroja – zemného plynu.

• Nárast podielu elektriny na celkových nákladoch podporujú zvyšujúce sa nároky na klimatizáciu v budovách, inštaláciu bazénových a wellness zariadení, väčší počet svietidiel a vo všeobecnosti rôzni odberatelia, ktorí zvyšujú štandard služieb.

•Tieto účty za byt s rozlohou 60 metrov štvorcových môžu predstavovať 39,81 eur (300 HRK) až 66,36 eur (500 HRK a viac) mesačne.

•Nakladanie s odpadmi

• Najnovšími zákonnými zmenami sú nájomcovia klasifikovaní ako „nedomácnosti“, takže za likvidáciu odpadu budú platiť aj ekonomické subjekty.

•Domácnosť s 10 lôžkami by tak mohla mať náklady na likvidáciu odpadu rovné jednej reštaurácii s 50 miestami.

• Účty za likvidáciu odpadu by mohli byť až šesťkrát vyššie ako doteraz, okolo 600,00 HRK (80 eur) mesačne. Zľavy pre nájomcov môžu byť schválené rozhodnutiami Zastupiteľstva obcí a miest.

• Verejné služby

• V cene dodávky tekutej vody je zahrnutá pevná a variabilná časť a časť odvádzania fekálnych a dažďových vôd. Pevná časť poplatku sa vzťahuje na údržbu vodovodných systémov.

•Ceny v Chorvátsku sa teda pohybujú od 1,31 eura (9,90 kuny) do 2,50 eura (18,9 kuny) za „kubík“, t. j. meter kubický spotrebovanej tekutej vody... S rastúcou tendenciou

Priebežná údržba zariadenia

Dom, byt, či byt si vyžaduje občasný zásah profesionálov rôznych profilov, ako sú inštalatéri, elektrikári, opravári práčok, internetoví technici, opravári klimatizácií a podobne.

• Ceny príchodu majstra sa bez ohľadu na čas strávený napríklad výmenou elektrického ohrievača vody pohybujú od 53 do 66,36 eur (400 až 500,00 kún). K tomu treba pripočítať použitý materiál.

• Úverové záväzky

• Všetky úverové záväzky súvisiace s výstavbou a zariadením budovy sú výdavkami, ktoré sú rozdelené do mesačných splátok, teda ročných splátok. Je to náklad, ktorý je fixný a splatný bez ohľadu na obchodné výsledky. Úrokové sadzby rastú, takže nový dlh bude sprevádzaný vyššími nákladmi.

Celkové obchodné náklady

•Celkové náklady sa pohybujú medzi 50 a 60 % ceny bez odpisov.

Dlhodobá ziskovosť

Ak spočítame mieru nákladov a mieru návratnosti vloženého kapitálu, dostaneme sa k nasledovnému výpočtu: Hodnota objektu: 200 000 eur

Ročný výnos pri maximálnej sadzbe 6,5 % 13 000 EUR

Náklady na prenájom so sadzbou 50 % sú 6 500 EUR

Čistý príjem 6 500 eur

Čistý príjem by bol približne 3,25 % ročne z hodnoty budovy. To znamená, že investícia by sa vrátila za 30 rokov. Ide o výpočet bez odpisov, berieme však do úvahy nárast hodnoty majetku v priebehu rokov. Doteraz sme mali rast cien nehnuteľností v turisticky atraktívnych oblastiach v priemere o 5 % ročne.

Tento nárast hodnoty je hlavným motívom investovania do nehnuteľností. Krátkodobo môže cena nehnuteľnosti kolísať aj negatívnym smerom, no v priebehu desaťročí, každých desať rokov, zaznamenávame neustály nárast hodnoty.

Nehnuteľnosti sú v nestabilných časoch rajom pre kapitál. Vidíme, že inflačné efekty znižujú hodnotu peňazí, že veľká svetová kríza kontinuity (polykríza) vytvorená niekoľkými rôznymi krízami vážne otriasla atraktivitou investícií na akciovom trhu, kryptotrh zažil kolaps, takže stále existuje zlato a nehnuteľnosť. Nehnuteľnosti sa na rozdiel od zlata dajú využívať súčasne pri zachovaní a zvyšovaní hodnoty peňazí, preto sú obľúbenejšie u širokého okruhu investorov.

Mali by ste kúpiť alebo predať nehnuteľnosť? Mali by ste si požičať, kúpiť, prenajať? To sú otázky, na ktoré si musí nájsť odpoveď každý sám po dobrom prepočítaní všetkých nákladov a výnosov.

original link na zdroj: 

https://dantes.com.hr/troskovi-iznajmljivanja-smjestaja-turistima/?fbclid=IwAR2csTv-gonI9cLDMGpVk0fOred_ncMvwUju5pM_6dz__7p4LpB-ca-1iBM

originál text: 

Koliki su stvarni troškovi kod iznajmljivanja smještaja turistima?

Često se pogrešno prikazuje bruto prihod kao zarada a jedini trošak porez i pristojba. Ako se ne uzima u obzir stvarne troškove, stopu povrata na uloženi kapital ali i amortizaciju ili investicijsko održavanje objekta, može se steći sasvim krivi dojam o profitabilnosti ove usluge.

Vrijednost objekta i amortizacija

Kada bismo, na primjer, kuću za odmor gradili kao obrt ili trgovačko društvo, računica bi bila sasvim drukčija od one kad stan u vlasništvu građana stavimo u funkciju iznajmljivanja smještaja turistima.
Kod nove investicije isplatilo bi nam se biti u sustavu PDVa jer bismo sav PDV sadržan u troškovima gradnje mogli godinama prebijati s PDVom na izlazne račune. Isto bi bilo i s PDVom na troškove redovnog poslovanja. Uzimajući u obzir visinu PDVa, ušteda nije mala.

Poslujući kao obrt ili trgovačko društvo imali bismo pravo objekt unijeti u vrijednost društva kao dugotrajnu imovinu. Tako stječemo pravo odbitka amortizacije na dugotrajnu imovinu po stopi od 5% na vrijednost objekta u trenutku početka poslovanja kroz idućih dvadeset godina.
To znači da bismo od godišnjeg prihoda umanjivali poreznu osnovicu za obračunatu stopu amortizacije. Računajući godišnju stopu povrata na uloženi kapital, ispada da godinama ne bismo plaćali porez na dobit.

Godišnja stopa povrata na uloženi kapital kod iznajmljivanja objekata iznosi između 4,5 i 6,5%.
Naravno ovdje treba uzeti u obzir trošak knjigovodstva i davanja na jednu plaću kao i činjenicu da objekt postaje imovina tvrtke kojom tvrtka odgovara za svoje poslovanje.

Stvarni troškovi

•Turistička pristojba, članarina i porez na dohodak
•Sva ova davanja su postala po svojoj naravi – porezna davanja. Turistička pristojba, turistička članarina i porez na dohodak su se pretvorili u „porez na turistički krevet“ . Sve se tri vrste davanja obračunavaju po registriranom krevetu ili kamp mjestu. Njihov zbroj u prosjeku iznosi oko 92,90 – 99,54 eura (700 – 750,00 kuna,) po krevetu.
•Posrednička provizija
•Provizija učinkovitih posredničkih agencija i portala se kreće oko 20% od prodajne cijene, ako računamo i trošak PDVa. Moguće je smanjiti ovaj trošak za par postotnih poena ali u pravilu bolje popunjenje vezano je uz veću posredničku proviziju.
Čišćenje, pranje, glačanje
•Čišćenje objekata za smještaj također poskupljuje. Cijene idu i do 2 eura (15,69 kn) po kvadratnom metru. To znači da čišćenje jednog apartmana od 60 „kvadrata“može koštati 120 eura.
•Tome treba pridodati potrošni materijal kao što su šamponi, sapuni, wc papir i slično.
•Pranje posteljine, kuhinjskih krpi, ručnika obračunava se po kilogramu. Ta se cijena za pranje kreće oko 3,31 do 4 eura po kilogramu. Cijena glačanja je obično 50% cijene pranja.
Čišćenje bazena i okućnice
•Čišćenje bazena se kreće oko 60 – 70 eura tjedno za dva čišćenja.
•Čišćenje i uređivanje okućnice se obično plaća po angažiranoj osobi na sat. Satnica za te poslove se kreće oko 10 – 20 eura (75,00-150,00) kuna.

Troškovi telefonskog priključka, interneta

•Bez obzira na to što se danas više fiksni telefoni ne koriste, putem telefonskog priključka spajamo se na internet. Internet je jedna od najvažnijih usluga u sklopu smještaja. Pored WI FI veze za osobne telefone, prenosiva računala, tablete, internet priključak koristimo i za praćenje tv programa.
•Troškovi priključka su jednokratni a troškovi korištenja variraju mjesečno od nekoliko stotina do tisuću kuna. (50 do 130 eura).Trošak ovisi o „paketu“ usluga i brzini interneta.
•Dobra stvar je što se ova usluga može staviti u stanje mirovanja do 6 mjeseci, za period kad kapacitet nije u funkciji.

Trošak električne energije

•Električna energija je do sada spadala u red umjereno velikih troškova. Najnoviji poremećaji na tržištu električne energije doveli su do značajnog poskupljenje koje prati, u manjem postotku, poskupljenje drugog važnog energenta – zemnog plina.
•Povećanju udjela električne energije u ukupnim troškovima pogoduju sve veći zahtjevi za klimatizacijom objekata, ugradnjom bazenske i wellness tehnike, većeg broja rasvjetnih tijela i općenito raznih potrošača koji podižu standard usluge.
•Ovi računi za apartman površine 60 „kvadrata“ mogu iznositi 39,81 euro (300 kn) do 66,36 eura (500 i više kuna) mjesečno.
•Zbrinjavanje otpada
•Posljednjim zakonskim izmjenama iznajmljivači su svrstani u „nekućanstva“ pa će plaćati zbrinjavanje otpada kao i gospodarski subjekti.
•Tako bi domaćinstvo s 10 kreveta moglo imati troškove zbrinjavanja otpada jednake jednom ugostiteljskom objektu s 50 sjedećih mjesta.
• Računi za zbrinjavanje otpada mogu bi biti i šest puta veći od dosadašnjih, oko 600,00 (80 eura) kuna mjesečno. Odlukama Vijeća općina i gradova mogu se odobriti popusti za iznajmljivače.
•Komunalne usluge
•U cijeni isporuke tekuće vode sadržan je fiksni i varijabilni dio i dio odvodnje fekalnih i oborinskih voda. Fiksni dio naknade odnosi se na održavanje vodovodnih sustava.
•Tako cijene u Hrvatskoj variraju od 1,31 euro (9,90 kuna) do 2,50 eura (18,9 kuna) po ‘kubiku’, odnosno kubnom metru potrošene tekuće vode… S tendencijom rasta

Tekuće održavanje objekta

Kuća, stan, apartman zahtijevaju povremene intervencije majstora raznih profila poput vodoinstalatera, električara, servisera perilica, internet majstora, servisera klima uređaja i slično.
•Cijene dolaska majstora bez obzira na utrošeno vrijeme, za, na primjer promjenu električnog bojlera kreću se oko 53 – 66,36 eura( 400 do 500,00 kuna. )Tome treba pribrojiti utrošeni materijal.
•Kreditna zaduženja
•Sva kreditna zaduženja vezana za izgradnju i opremanje objekta trošak su koji je podijeljen na mjesečne rate odnosno godišnje obroke. To je trošak koji je fiksan i dospijeva bez obzira na rezultate poslovanja. Kamate rastu pa će novo zaduženje biti popraćeno većim troškom.

Ukupni troškovi poslovanja

•Ukupni troškovi se kreću između 50 i 60% cijene bez amortizacije.

Dugoročna isplativost

Ako računamo stopu troškova i stopu prinosa na uloženi kapital dolazimo do sljedeće računice: Vrijednost objekta: 200.000 eura
Godišnji povrat po maksimalnoj stopi od 6,5% 13.000 eura
Trošak iznajmljivanja po stopi 50% 6.500 eura
Neto prihod 6.500 eura

Neto prihod bi bio oko 3,25% godišnje na vrijednost objekta. To znači da bi se investicija isplatila za 30 godina. To je računica bez amortizacije međutim uzimamo u obzir porast vrijednosti nekretnine kroz godina. Do sada smo imali rast cijena nekretnina na turistički atraktivnim područjima po prosječnoj stopi od 5% godišnje.
Upravo taj rast vrijednosti je glavni motiv ulaganja u nekretnine. Kratkoročno cijena nekretnine može varirati i u negativnom smjeru ali kroz dekade, svakih deset godina, vidimo konstantan rast vrijednosti.

Nekretnine su utočište kapitala u nestabilnim vremenima. Vidimo da inflatorni efekti umanjuju vrijednost novca, da je velika svjetska kriza u kontinuitetu (polikriza) sazdana od više različitih kriza ozbiljno poljuljala atraktivnost burzovnih ulaganja, kriptotržište je doživjelo slom, pa ostaju još zlato i nekretnine. Nekretnine se, za razliku od zlata, mogu koristiti istovremeno dok čuvaju i povećavaju vrijednost novca pa su popularnije širokom spektru ulagača.

Da li kupiti ili prodati nekretninu? Da li se zadužiti, kupiti, iznajmljivati? To su pitanja na koja svatko sam za sebe mora pronaći odgovor nakon dobrog izračuna svih troškova i prinosa.

www.dantes.com.hr